Le bail réel solidaire (BRS) est un dispositif permettant de faciliter l’accès à la propriété pour les ménages aux revenus modestes. Il repose sur le principe de dissocier le foncier du bâti, permettant ainsi de réduire considérablement le coût d’acquisition d’un logement. Les associations foncières urbaines libres (AFUL) jouent un rôle central dans la mise en place de ce mécanisme innovant. Comment se déroule concrètement la mise en place d’un bail réel solidaire au sein d’une AFUL ?
Le fonctionnement du bail réel solidaire
Le bail réel solidaire, introduit par la loi ALUR en 2014, est un outil juridique permettant de séparer la propriété du terrain de celle du logement construit dessus. L’objectif principal est de diminuer le coût global du logement pour les acquéreurs, en ne leur faisant payer que la valeur du bâti et non celle du terrain, qui reste la propriété de l’organisme foncier solidaire (OFS). Le BRS prend alors la forme d’un contrat entre l’OFS et l’acquéreur, qui devient titulaire d’un droit réel immobilier sur le logement pour une durée pouvant aller jusqu’à 99 ans.
Afin de garantir l’accessibilité financière des logements concernés et de préserver le caractère solidaire du dispositif, des conditions de ressources sont imposées aux ménages souhaitant acquérir un logement en BRS. De plus, la revente du logement est encadrée, avec notamment une limitation de la plus-value réalisable par l’acquéreur. Enfin, les logements concernés par un BRS sont principalement destinés à l’accession sociale à la propriété ou à l’habitat participatif.
Le rôle des associations foncières urbaines libres dans la mise en place d’un bail réel solidaire
Les associations foncières urbaines libres (AFUL) sont des structures permettant aux copropriétaires d’un ensemble immobilier de gérer collectivement les biens et équipements communs. Elles ont été créées par la loi d’orientation foncière de 1967 et peuvent être constituées par les propriétaires ou les titulaires de droits réels immobiliers sur des terrains, des constructions ou des équipements collectifs.
Dans le cadre de la mise en place d’un BRS, les AFUL jouent un rôle central en tant qu’OFS, c’est-à-dire organismes chargés de gérer le foncier solidaire. En effet, elles peuvent détenir et gérer le terrain sur lequel sont construits les logements en BRS, garantissant ainsi la pérennité du dispositif et la maîtrise du foncier. Les AFUL ayant choisi cette voie doivent respecter certaines conditions, notamment être agréées par l’autorité administrative compétente et poursuivre un objectif d’intérêt général.
Les étapes de mise en place d’un bail réel solidaire au sein d’une AFUL
La mise en place d’un BRS au sein d’une AFUL se déroule en plusieurs étapes clés :
- Création de l’AFUL : les propriétaires concernés doivent se réunir et décider de la création de l’association, qui sera alors formalisée par un acte notarié. Les statuts de l’AFUL doivent préciser son objet, ses modalités de fonctionnement et ses règles de gouvernance.
- Agrément en tant qu’OFS : l’AFUL doit obtenir l’agrément préfectoral pour exercer les missions d’un OFS, ce qui implique notamment de poursuivre un objectif d’intérêt général et de respecter les conditions fixées par la réglementation en matière de BRS.
- Acquisition du terrain : l’AFUL, en tant qu’OFS, doit acquérir le terrain sur lequel seront construits les logements concernés par le BRS. Cette acquisition peut être réalisée par achat, donation ou échange.
- Mise en place du BRS : l’AFUL conclut un contrat de bail réel solidaire avec chaque acquéreur des logements construits sur le terrain. Ce contrat fixe les droits et obligations des parties, ainsi que les conditions spécifiques liées au dispositif (durée du bail, conditions de ressources des acquéreurs, encadrement de la revente, etc.).
En conclusion, le bail réel solidaire est un dispositif innovant et solidaire permettant de faciliter l’accès à la propriété pour les ménages modestes. Les associations foncières urbaines libres jouent un rôle essentiel dans la mise en place et la gestion de ce mécanisme, garantissant la maîtrise du foncier et la pérennité de l’opération. La mise en place d’un BRS au sein d’une AFUL implique plusieurs étapes clés, allant de la création de l’association à la conclusion des contrats avec les acquéreurs.